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“空”出来的是财富还是泡沫?

王珊珊 方辉

2010年06月18日16:49  来源:中国民族报

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  在内蒙古鄂尔多斯康巴什新区,笔者看到,15分钟过去,不见一个行人,驶过的汽车不到10辆。阳光在辽远天空下显得有些停滞了。一期建设32平方公里的康巴什新区,目前只有人口2.8万。这样一座“空城”,其新开楼盘的房价都已达每平方米6000元。

  “空城”中的高房价

  康巴什因何在沙漠中崛起?这座因煤而富的城市,人均GDP直逼香港,雄厚的财政实力被认为是沙漠新城崛起的背后推手。

  鄂尔多斯人为能在沙化地上如此迅速地建起这座新城感到自豪。2004年前康巴什还只是片荒漠,两个小村庄不到1400人。2004年新区基础设施建设开始,随后房地产开发陆续展开,鄂尔多斯市党政机关也在2006年7月搬迁至此。

  一面临山,三面环河,新城区风景极佳。党政机关、公共设施和居住区多位于西侧。党政大楼的背后是成片的西式别墅。除去办公区域,造型现代的公寓、连片的住宅更是随处可见。景观大道以东多是产业园区,至今累计注册企业350家。

  “把康巴什称作‘鬼城’是不负责任的说法。”针对有人给康巴什起的“绰号”,鄂尔多斯市康巴什新区管委会副主任杨满喜略带愤懑地说,新区的住宅已经都售出,也多为鄂尔多斯人购买。虽然现在入住率低,但这是“阶段性的正常现象”。

  康巴什新区目前新房均价在6000元左右,已经超过内蒙古省会呼和浩特。内蒙古大伟海润房地产公司销售总监魏东说,康巴什的商品房的确都卖了,但现在没人住。“市政府从老城区东胜搬迁至新区,也是希望能形成新的居住区,带动新城发展。”

  鄂尔多斯另一家经营东胜区旧城改造项目的开发商的销售总监也说,鄂尔多斯人有置业的传统,老城区改造也催生出每年3万至4万人的购房需求,除了回迁,就是另买新房。“所以不能说康巴什新区就没有刚性需求。”

  在鄂尔多斯市的规划中,32平方公里的新区一期建设还不能满足需求,二期建设也已开始。但杨满喜纠正说,二期建设并不是此前媒体报道的352平方公里,而是70平方公里;其中也只有10%是建设用地,其余90%是绿地和公园用地。

  新城崛起背后推手

  康巴什新区开发的动因也并非单纯出于带动经济发展的考虑,原东胜老城区缺水也是重要原因。而康巴什新区三面环水的地理位置,为新城提供了充足的水源,这也成为新城吸引鄂尔多斯人置业的推动力。

  但是仅有水源显然不够。新城区大规模的基础设施建设需要的巨量资金从何而来?

  首先是煤炭收入。2008年,鄂尔多斯市财政收入265亿元,原煤销售对财政的贡献率是53%。而经济开发区最初的开发方式是企业与政府合作成立投资公司,政府占30%股份,但不注入资金,也不参与分红。企业解决全部资金问题,政府帮助其贷款。

  目前新区存在的问题是人气不足,配套设施缺乏。新区目前与东胜之间只有一条公交线路,新区内出租车亦极其稀少。簇新的鄂尔多斯一中教学楼陈列在新区南端,却因为配套措施等没有跟上而未启用。对此,杨满喜说,管委会正在实施多项措施聚人气:对小区的商业配套给与免税或补贴;尽快建立新区出租车公司,并提供免费的公交系统。“新区配套系统将在2011年全部就绪”。他还补充说,新区已经建有约占总量20%的限价房、经济适用房和廉租房,以解决中低收入群体的住房问题。限价房售价在3000元左右,经适房在3000元以下。

  沙漠炒房团

  康巴什新区有没有炒房团?杨满喜的答案是“没有”。但在市场人士看来,情况可能并非如此,而这也是判断泡沫是否存在的因素之一。

  “新区房子卖得快,是因为鄂尔多斯人大多以投资心理来买房,而非自住。一个人有三四套房很正常。”魏东说,“鄂尔多斯楼市的确存在泡沫。但从资金能力、投资取向来看,至少在三五年内,当地房价还会持续涨。”

  魏东说,鄂尔多斯的房地产市场是个怪现象,“它不是靠人多(刚性需求)来支撑,而是靠资金来支撑”。他解释说,鄂尔多斯房地产市场是靠大把的资金支撑,一是煤炭能源企业资金充足,二是社会闲散资金很多。“有闲钱就扔在这上面,投资心理比较膨胀。”

  魏东作出最坏的判断说,如果鄂尔多斯的煤炭资源枯竭了,房地产赖以为继的资金量发生变化,鄂尔多斯房地产市场才会真正难以为继。而事实是,鄂尔多斯煤炭探明储量1676亿吨,占全国储量的1/6。如果不考虑煤炭需求的增减变化,粗略地按全市2009年约3.38亿吨的煤炭总产量算,鄂尔多斯的煤够挖约500年。

  ■观点

  美国经济学家:

  摆脱靠资源吃饭

  美国银行美林的经济学家卢挺(音)实地走访鄂尔多斯,他在日前发表了一份令人吃惊的报告,详细介绍了调查结果。在卢挺眼中,鄂尔多斯远不是中国全国房地产泡沫的缩影,而是通过煤矿产业积累起巨额财富,靠自身经济实力搞建设的一个特例。

  受益于丰富的煤炭资源,鄂尔多斯无法拒绝大规模政府投资项目的诱惑,同时通过合理分配财富,避免了靠资源发家的经典厄运(意指单纯靠消耗当地资源坐吃山空,经济最终发展不起来)。当地政府没有坐等新富起来的当地人把钱投到别的地方,而是努力把煤炭财富聚拢在当地。卢挺认为,鄂尔多斯的战略是大规模投资于当地基础设施和城市扩建,吸引煤老板购买本地房产,而且取得成功。

  卢挺相信,康巴什目前仍没人住的原因主要是规划问题。新城距老城25公里,导致人们不愿意搬迁。由于居住人口太少,新城的餐饮等服务行业无法跟上,进一步导致人们不愿意搬到新城来。

  卢挺说:“鄂尔多斯具有很强的独立性,我们不能认为鄂尔多斯的情况在中国其他地区能得到复制。”

  复旦大学金融学博士:

  土地财政下的蛋

  尽管鄂尔多斯官方给出了很多解释,但还是很难掩盖鄂尔多斯城市建设过快膨胀、房地产市场投资需求远大于自住需求的泡沫化问题。

  事实上,同样的问题在中国大陆的主要一二线城市中并不罕见,唯一不同的是,鄂尔多斯地处偏远的内蒙古沙漠边缘,外部人口涌入并定居生活并不像东部沿海地区那么迅速。因此,“新城即空城”的问题相对沿海发达地区而言表现尤为明显。

  正是这种“新城即空城”现象,将颇具中国投资经济特色的地方政府主导型新城建设推到了风口浪尖。这样的新城建设一般采取地方政府与企业合作开发的模式,地方政府出让土地,并为开发商提供融资帮助;而开发商则利用地方融资开发房地产获利。只要楼市持续火爆,那么不仅开发商可以获取高额回报,地方政府也能通过新城开发高价转让土地使用权,实现财政收入和GDP考核方面的双重高增长。

  用政府主导型新城开发模式来推动地方经济,虽然最初的确会产生一定的正效应,但由于后期边际效用递减而执行者无法放弃利益诱惑,从而极易引发政策的负效应,甚至对整个经济产生较强的冲击,这就是政府主导型新城房地产开发模式的根本弊端。

(责编:汪东亚)
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